摘要：
一、增值稅方面7個(gè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)
1.跨地區(qū)預(yù)繳增值稅時(shí)未繳納教育費(fèi)附加、地方教育附加風(fēng)險(xiǎn)
納稅人跨地區(qū)提供建筑服務(wù)、銷售和出租不動產(chǎn)的，應(yīng)在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅的同時(shí)繳納兩項(xiàng)附加，可能存在漏征教育費(fèi)附加、地方教育附加風(fēng)險(xiǎn)。
企業(yè)可以在“金稅三期”系統(tǒng)查詢繳納義務(wù)人增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅申報(bào)信息，通過數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)比對分析進(jìn)行判斷排查。同時(shí)，強(qiáng)化內(nèi)、外部宣傳和操作輔導(dǎo)，輔導(dǎo)繳納義務(wù)人和稅務(wù)人員準(zhǔn)確落實(shí)減免優(yōu)惠政策。
2.項(xiàng)目公司設(shè)立方式未考慮稅收因素
房地產(chǎn)集團(tuán)受讓土地后成立項(xiàng)目公司進(jìn)行開發(fā)，未事前考慮稅收影響，項(xiàng)目公司的成立不符合相關(guān)規(guī)定，導(dǎo)致增值稅計(jì)算及繳納時(shí)土地價(jià)款不能按規(guī)定扣除。
財(cái)稅[2016]第140號《關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》第八條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時(shí)符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款。
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司。
（2）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變。
（3）項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。
以上三個(gè)條件須同時(shí)滿足，否則將影響增值稅的差額計(jì)算繳納。
3.融通資金不符合統(tǒng)借統(tǒng)還政策
集團(tuán)企業(yè)、集團(tuán)核心企業(yè)、或集團(tuán)所屬財(cái)務(wù)公司向下屬單位收取的利息利率水平高于向金融機(jī)構(gòu)借入的借款利率水平。
按照《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》財(cái)稅（2016）36號文附件三第19條第7款規(guī)定，統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中，集團(tuán)按不高于支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平，向集團(tuán)內(nèi)下屬單位收取利息。統(tǒng)借方向下屬單位收取的借款利率水平高于本身支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平的，應(yīng)全額繳納增值稅。同時(shí)，按照《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第三十八條規(guī)定，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的下列利息支出，準(zhǔn)予扣除：非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分。因此，在項(xiàng)目公司層面上還要考慮統(tǒng)借統(tǒng)還的利息利率是否高于金融企業(yè)同期貸款利率的，超出部分不得在所得稅前扣除的風(fēng)險(xiǎn)。
4.關(guān)聯(lián)企業(yè)間無償或低息融通資金
房地產(chǎn)集團(tuán)在集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)企業(yè)間融通資金，未按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來處理，不計(jì)息或收取低息。
按照《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于明確養(yǎng)老機(jī)構(gòu)免征增值稅等政策的通知》財(cái)稅[2019]20號文第三條：“自2019年2月1日至2020年12月31日，對企業(yè)集團(tuán)內(nèi)單位（含企業(yè)集團(tuán)）之間的資金無償借貸行為，免征增值稅”。按照《稅收征管法》第三十六條規(guī)定：“企業(yè)或者外國企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營的機(jī)構(gòu)、場所與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來，應(yīng)當(dāng)按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用；不按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用，而減少其應(yīng)納稅的收入或者所得額的。稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整”。另據(jù)《稅收征管法實(shí)施細(xì)則》第五十四條規(guī)定：“納稅人與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以調(diào)整其應(yīng)納稅額；
融通資金所支付或者收取的利息超過或者低于沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)之間所能同意的數(shù)額，或者利率超過或者低于同類業(yè)務(wù)的正常利率”。因此，集團(tuán)內(nèi)無償或低息可能會面臨被稅務(wù)機(jī)關(guān)按照金融機(jī)構(gòu)同期貸款利率調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。
5.價(jià)外費(fèi)用未計(jì)收入
根據(jù)《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十二條的規(guī)定，價(jià)外費(fèi)用包括價(jià)外向購買方收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、包裝費(fèi)、包裝物租金、儲備費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)以及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。如果房地產(chǎn)企業(yè)直接收取的有線電視開戶費(fèi)、管道煤氣開戶費(fèi)等，未合并到收入中申報(bào)繳納增值稅。
房地產(chǎn)企業(yè)簽訂合同時(shí)，若約定直接收取有線電視開戶費(fèi)、管道煤氣開戶費(fèi)等費(fèi)用，且并非屬于政府性基金、行政事業(yè)性收費(fèi)，也不屬于以委托方的名義開具發(fā)票的代收款項(xiàng)，沒有將代收費(fèi)用計(jì)算繳納增值稅的，存在少繳增值稅的風(fēng)險(xiǎn)，有罰款、補(bǔ)交稅款和滯納金的風(fēng)險(xiǎn)。
總局公告2016第18號第四條規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額=(全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)+(1+11%)（現(xiàn)行稅率為9%）
6.違約金未計(jì)入價(jià)外費(fèi)用
如果房地產(chǎn)企業(yè)收到業(yè)主的違約金（購房合同履行）未計(jì)入價(jià)外費(fèi)用，申報(bào)繳納增值稅的。存在少繳增值稅的風(fēng)險(xiǎn)，有罰款、補(bǔ)交稅款和滯納金的風(fēng)險(xiǎn)。
第一種情形：合同已解除，業(yè)主支付違約金給地產(chǎn)企業(yè)（1）地產(chǎn)企業(yè)收到違約金，不屬于增值稅的應(yīng)稅范疇（合同解除銷售行為已不存在）。不需要繳納增值稅；（2）地產(chǎn)企業(yè)不需要開具發(fā)票，直接向業(yè)主甲提供收款收據(jù)即可。
第二種情形：合同已經(jīng)履行，業(yè)主違約根據(jù)銷售合同的約定向地產(chǎn)企業(yè)支付違約金（1）地產(chǎn)企業(yè)收到的違約金屬于增值稅應(yīng)稅行為，應(yīng)作為價(jià)外費(fèi)用繳納增值稅；（2）地產(chǎn)企業(yè)收到違約金，應(yīng)當(dāng)正常開具發(fā)票，選擇的開票編碼應(yīng)該同“銷售不動產(chǎn)”選擇的編碼一致。如果業(yè)主為個(gè)人開具普通發(fā)票，如果業(yè)主為企業(yè)，也可以根據(jù)要求開具專票。也就是說違約金應(yīng)該同銷售房屋開具的發(fā)票保持一致，如果開具的是專用發(fā)票，那么購買方取得價(jià)外費(fèi)用的專用發(fā)票正?？梢缘挚圻M(jìn)項(xiàng)。
7.銷售商品房價(jià)值與贈送物品價(jià)值未區(qū)分
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房贈送汽車、家電及家具等行為，未在銷售合同(或補(bǔ)充協(xié)議)中分別記載房屋和贈品的價(jià)值，統(tǒng)一按銷售不動產(chǎn)開票計(jì)算增值稅。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房贈送汽車、家電及家具等行為，屬于兼營行為，企業(yè)在銷售合同(或補(bǔ)充協(xié)議)中沒有分別記載房屋和贈品的價(jià)值，沒有區(qū)分，使銷售貨物降低稅率。帶來罰款、補(bǔ)繳稅款和滯納金的風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房贈送汽車、家電及家具等行為，屬于兼營行為，應(yīng)該拆分為兩部分:一是銷售不動產(chǎn)，稅率為9%，二是銷售貨物，稅率為13%。分別核算，計(jì)算各自的增值稅。
二、土地增值稅方面12個(gè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)
1.是否存在應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算，或稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算，未在規(guī)定期限內(nèi)辦理土地增值稅清算。
2.辦理土地增值稅清算時(shí)，附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料是否符合清算要求。
3.辦理土地增值稅清算時(shí)，土地成本分?jǐn)偸欠穹弦?guī)定。
4.委托方支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，是否按照實(shí)際發(fā)放金額計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
5.回遷戶支付給委托方的補(bǔ)差價(jià)款，是否抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
6.采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，是否按照公允價(jià)格計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
7.異地安置的房屋屬于購入的，是否以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
8.貨幣安置拆遷的，是否按照合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
9.土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的借款費(fèi)用或利息支出，是否調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。
10.土地增值稅清算時(shí)，是否能夠準(zhǔn)確界定和核算開發(fā)間接費(fèi)用。
11.土地增值稅清算時(shí)，土地扣除成本是否取得了省級以上（含省級）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)作為合法有效的憑證。
12.土地增值稅清算時(shí)，成本的扣除范圍是否符合規(guī)定，能否準(zhǔn)確區(qū)分土地增值稅的扣除項(xiàng)目和企業(yè)所得稅的稅前扣除項(xiàng)目。
三、企業(yè)所得稅方面49個(gè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)
（一）不計(jì)或少計(jì)收入
1.完工產(chǎn)品未及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。項(xiàng)目已竣工備案或已入住，取得預(yù)售收入，會計(jì)帳記在預(yù)收帳款，未結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。
2.代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，已納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票，但不按規(guī)定確認(rèn)為銷售收入。
3.以房產(chǎn)對外投資、低價(jià)賣給內(nèi)部職工，售價(jià)偏低，未視同銷售。
4.以開發(fā)產(chǎn)品抵頂材料款、工程款、中介服務(wù)費(fèi)等債務(wù)未按照市場銷售價(jià)確認(rèn)收入。
5.委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品不確認(rèn)或未按規(guī)定確認(rèn)銷售收入。
6.銀行按揭貸款不及時(shí)確認(rèn)收入或者隱瞞首付款收入。
7.預(yù)售收入不及時(shí)入帳。如應(yīng)計(jì)入預(yù)收帳款的定金、售房款計(jì)入其他應(yīng)付款。
8.房產(chǎn)租賃收入未申報(bào)銷售。
9.拆遷安置房未作銷售或按協(xié)議價(jià)作收入，未視同銷售。
10.對外投資減少，無轉(zhuǎn)讓收益。
11.政府返還、政府獎(jiǎng)勵(lì)未計(jì)入營業(yè)外收入。
12.客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、先租后售收取的租金等收入未入帳。
13.車庫、閣樓、地下室及精裝房裝修部分未申報(bào)收入。
14.將銀行按揭款計(jì)入短期借款科目，不做為預(yù)收款處理。
（二）虛增成本
1.造價(jià)低于當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本。
2.已包含在總合同中的附屬工程、水電工程、屋面防水工程等又單項(xiàng)簽訂虛假合同、虛假結(jié)算單。
3.虛構(gòu)補(bǔ)充合同，增加工程款的補(bǔ)充合同。
4.通過采用轉(zhuǎn)讓地價(jià)方式將利潤轉(zhuǎn)移到建安公司。
5.自購建材費(fèi)用重復(fù)計(jì)算扣除。
6.建筑安裝發(fā)票非項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。
7.到稅務(wù)局代開大額建安發(fā)票或者買票，虛列成本。
8.園林公司虛開苗木發(fā)票，或收購苗木作為自有苗木開具免稅發(fā)票。
9.將明星代言費(fèi)等費(fèi)用計(jì)入施工成本。
10.通過掛靠建筑公司，為自己虛開增值稅專用發(fā)票，虛增成本。
11.虛開“勞務(wù)派遣費(fèi)”發(fā)票。
12.拆遷補(bǔ)償費(fèi)虛列或未取得稅法允許稅前列支憑據(jù)。
13.套用高標(biāo)準(zhǔn)的工程定額，虛增開發(fā)成本。
（三）多提預(yù)提費(fèi)用
1.預(yù)提了不允許預(yù)提的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，如將園林綠化費(fèi)做為公共配套設(shè)施預(yù)提;
2.多預(yù)提了允許預(yù)提的金額，如預(yù)提出包工程發(fā)票不足金額，超過了合同總金額的10%;
3.已完工的配套設(shè)施不及時(shí)的進(jìn)行清算;
4.虛設(shè)配套設(shè)施并預(yù)提相關(guān)建造費(fèi)用。
（四）配套設(shè)施成本結(jié)轉(zhuǎn)不準(zhǔn)確
將自用、營利性的或產(chǎn)權(quán)不屬于全體業(yè)主的會所、車庫、物業(yè)用房等配套設(shè)施計(jì)入公共配套設(shè)施分?jǐn)傞_發(fā)成本，應(yīng)獨(dú)立核算未獨(dú)立核算；或雖單獨(dú)核算成本，但不對土地費(fèi)用或基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
（五）混淆項(xiàng)目，加大前期開發(fā)成本
人為調(diào)整建安成本在各個(gè)開發(fā)項(xiàng)目之間的分?jǐn)?，將未完工的或打算自用的開發(fā)產(chǎn)品成本計(jì)入到已完工的開發(fā)產(chǎn)品成本，多轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)成本，人為調(diào)節(jié)利潤，擴(kuò)大稅前扣除。
（六）列支與取得收入無關(guān)的支出
1.代付小區(qū)商住樓/施工企業(yè)水電費(fèi)計(jì)入企業(yè)開發(fā)成本。
2.將工程專項(xiàng)借款用于與生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的項(xiàng)目。
3.管理費(fèi)用中列支與經(jīng)營無關(guān)的贊助支出。
4.同一區(qū)域多個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作的成本費(fèi)用為準(zhǔn)確劃分。如將已結(jié)束未注銷的項(xiàng)目后續(xù)費(fèi)用通過各種形式轉(zhuǎn)移至正常項(xiàng)目公司。
（七）利息支出不符合規(guī)定
1.分?jǐn)偪鄢睦①M(fèi)用不符合統(tǒng)借統(tǒng)還政策規(guī)定。
（1）集團(tuán)企業(yè)、集團(tuán)核心企業(yè)、或集團(tuán)所屬財(cái)務(wù)公司向下屬單位收取的利息利率水平高于向金融機(jī)構(gòu)借入的借款利率水平。
（2）項(xiàng)目公司向集團(tuán)支付的利息，未取得集團(tuán)開具的免稅發(fā)票；
（3）未將統(tǒng)借統(tǒng)還協(xié)議、集團(tuán)向金融機(jī)構(gòu)的貸款合同留存?zhèn)洳椤?/p>
2.工程建設(shè)期間的借款費(fèi)用一次性計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，應(yīng)資本化分?jǐn)偟介_發(fā)成本中。
3.房地產(chǎn)集團(tuán)在集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)企業(yè)間融通資金，未按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來處理，不計(jì)息或收取低息。
（八）已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)成本不準(zhǔn)確，未減去已提折舊或已攤銷費(fèi)用，造成多轉(zhuǎn)成本。
（九）利用甲供材多列成本
1.施工合同里明確注明了包工包料，材料由施工方全部負(fù)擔(dān)，但在開發(fā)成本中列支了開給建設(shè)方的材料發(fā)票，重復(fù)列支成本。
2.施工合同里注明了只包工不包料，材料由建設(shè)方提供，但是建安發(fā)票金額卻包含了甲供材。
（十）多列費(fèi)用
1.管理費(fèi)用中列支了會務(wù)費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)、考察費(fèi)等支出憑證后面的附件實(shí)際是煙、酒、餐飲發(fā)票等。
2.會務(wù)費(fèi)后未附會議時(shí)間、地點(diǎn)、出席人員、內(nèi)容、目的、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)的其他憑證。
3.樣板房裝修費(fèi)直接計(jì)入銷售費(fèi)用，未計(jì)入開發(fā)成本。單獨(dú)建造、事后拆除的建造成本和裝修費(fèi)用，未作長期待攤費(fèi)用處理。售樓處租賃費(fèi)一次性列支，未在租賃期攤銷。
4.將不予列支的高利貸利息開成咨詢費(fèi)發(fā)票計(jì)入管理費(fèi)用。
5.公益性捐贈超限額或直接捐贈未納稅調(diào)整。
6.福利費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超過扣除限額未調(diào)整，或者計(jì)入到其他無扣除限額的其他科目核算，如在管理費(fèi)用—辦公費(fèi)、勞保費(fèi)、差旅費(fèi)中列支屬于業(yè)務(wù)招待費(fèi)性質(zhì)的購物卡、禮品、餐飲支出。
本文來源：房地產(chǎn)財(cái)稅咨詢。
